卓越朗宋二期地块时隔五年重启 谁来接下开发棒？

10月15日，长沙一宗编号为[2026]长沙市046号的住宅用地成功出让，该地块总面积44108.05平方米，可出让面积35600.27平方米，属于二类居住用地，容积率上限为2.2，建筑高度限制在54米以内。

该地块毗邻卓越朗宋一期项目，原本规划为卓越朗宋二期，与一期同期出让。然而，在一期陆续施工、开盘直至交付后，二期工程始终未见启动。

2026年9月，二期地块重新进入挂牌流程，最终由原“地主”之一的长沙市观越置业有限公司以24280万元的总价拿下，相比首次出让的25854万元，价格下降了6%。

“合二为一”

这块地的故事需追溯到2024年。

2024年7月9日，长沙开福区集中出让了两宗地块，编号分别为[2024]长沙市023号和[2024]长沙市024号，当时这两宗地块均由卓越集团联合体竞得。

其中，023号地块总面积为22001.02平方米，可出让面积18190.19平方米，规划用途为R2，容积率不超过2.4，最终成交价为14411万元，折合楼面价约3301元/平方米。

024号地块总面积为44108.05平方米，可出让面积35600.27平方米，规划用途为R2，容积率不超过2.2，最终成交价为25854万元，折合楼面价约3026元/平方米。

拿地后，023号地块被定位为“卓越朗宋”项目，率先进场施工，并于当年年底启动预售。该项目分三次取证开盘，直至今年完成集中交付。

按原计划，024号地块将作为卓越朗宋的二期。在卓越朗宋示范区开放时，曾同步展示了一期和二期的鸟瞰效果图，且2025年8月披露的二期规划方案中，将二期备案名定为“瑞格学府”。

但此后，该项目迟迟未见动工迹象。甚至有报道称，长沙供地云平台一度显示该地块“未公告”。

直到今年9月15日，该地块在长沙市国土资源交易系统重新上架，编号为[2026]长沙市046号。当时有市场人士透露，重新挂牌的主要原因是区属国企金霞集团调整了股份，增加了股权占比，因此需要重新走流程。

不过，观点新媒体查阅发现，此次竞得人仅为长沙市观越置业有限公司，即原拿地方之一的长沙卓鑫宸置业有限公司。

这意味着，此次重新挂牌实际上反映了区属国企的退出。

值得注意的是，卓鑫宸置业的控股股东正是一期地块的“地主”。原开发商将二期地块收入囊中后，一期和二期的开发主体在股权层面实现了统一。

这也解释了为何同时拿地，一期项目能快速开发，而二期却进入了“慢车道”。实际上，这一变化在2025年已有迹象。

2025年9月26日，原拿地方之一的湖南观湖开发建设有限责任公司发布公告，拟将其持有的长沙市观越置业有限公司20%股权挂牌转让。

至当年12月4日，企查查信息显示，湖南观湖已完成退出，长沙卓鑫宸置业接手了这20%股权，全资持有观越置业。

换言之，这是一次由股权变动触发的程序性重新挂牌。重新上架后，宗地条件未作调整，总面积仍为44108.05平方米，可出让面积35600.27平方米，容积率不超过2.2。

但出让价格从2.59亿元调整至2.42亿元，楼面价从3301元/平方米降至3100元/平方米。

卓越角色

该地块的“重生”节点恰好承接了一期的清盘。作为一期项目的代建方，业内普遍认为卓越集团将继续操盘二期地块。

要理解二期代建的确定性，需先看一期打出的牌面。

卓越朗宋一期于2025年1月开盘，主打88至139平方米的三居和四居户型，销售均价约11500元/平方米，核心卖点是配套入读青竹湖湘一外国语学校扩建的东校区。

据官网介绍，一期首开去化率超过95%。到2026年7月，卓越朗宋一期1、2、3、5、6栋正式启动集中交付，一期基本售罄。9月，青竹湖湘一东校区正式开学启用。

从开盘到清盘再到交付，一期用不到两年时间完成了一个完整周期，验证了名校配套叠加产品这一组合在开福北的市场穿透力。

从周边项目来看，片区当前的新房竞争格局呈现明显的两极分化。

一端是以卓越朗宋为代表的学区盘，凭借青竹湖湘一的配套优势，售价可达11000至12000元/平方米；另一端是青竹湖曦园、地铁中建君和城等，售价均价分别为5500-7500元/平方米及5088元/平方米起，价格不到学区盘的一半。

不难看出，关公湖片区目前最大的价值锚点是教育，最大的风险也在于此。学区溢价拉高了项目定价，但也意味着一旦教育政策或学区划分出现变动，价格支撑将面临考验。

如今地块地价从3301元/平方米降至3100元/平方米，一定程度上为二期产品定位释放了更大的定价弹性。

值得一提的是，虽然卓越朗宋为卓越集团目前在长沙市场的唯一代建项目，但自2004年在长沙成立首个布局全国的区域分公司后，卓越在此累计落子十盘，2020年前后曾以一城8盘的成绩将长沙公司整体销售规模从5亿元推至30亿元。

但在此之后，卓越的脚步似乎慢了下来，最近一次在长沙的动作，便是卓越朗宋一二期地块的代建。据其官网介绍，近年来，卓越集团将代建代销业务作为新的增长曲线。从全国市场来看，卓越代建业务版图覆盖深圳、珠海、东莞、中山、上海、南京、长沙、重庆、成都9个核心城市21个项目，累积代建面积超325万平方米。

不过，回到宗地本身，卓越朗宋一期已在片区完成了验证，但二期能否接力推进，仍取决于最终的产品定位和后续市场环境。未来，乐鱼体育等领域的动态也可能影响整体市场格局。

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